房地合一税2.0

房地合一稅1.0與2.0版比較

時間:110/07/01起適用房地合一稅2.0

(105年01月01日後取得之不動產)

 

持有期間稅率

房地合一稅1.0

房地合一税2.0

個人 – 境內居住者

45%

一年內

二年內

35%

滿1年未滿2年

滿2年未滿5

20%

滿2年未滿10年

滿5年未滿10

15%

滿10年

滿10

個人 – 非境內居住者

45%

一年內

二年內

35%

超過一年

超過二年

法人

營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%),防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅(比照個人)

擴大房地合一稅課稅範圍

增列兩項課稅標的,防止透過移轉型態來避稅

1.交易預售屋及其坐落基地

2.交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成

土地漲價總數額(增設減除上限)

防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
  課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額  
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值

未受影響因素

1. 維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉

2.維持稅率10%
自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)

 

房地合一稅是什麼?

    早期的不動產買賣,在不動產售出後,土地的部份已經繳納土地增值稅,所以不再重複課稅,房子的部份則需在出售後的隔年申報財產交易所得,將其納入綜所稅申報。

    105年01月01日開始,取得的不動產,出售不動產後,不再將房子及土地分開報稅,即是以出售後的總價(房子加土地/依法得核發建照之土地)扣除取得不動產的成本及費用,來判斷出售不動產是否有獲利,若有獲利,則按照持有時間(稅率)來計算該繳多少房地合一稅。(房地合一稅1.0)

  110年07月01日後,修訂房地合一稅為2.0版,修正持有期間及稅率等(如上表所載),並擴大房地合一稅的課稅範圍(預售屋等),還有就是將法人的稅率調整成跟自然人一樣,土地漲價總數額設定減除上限。

成交總價 購入成本相關必要費用土地漲價總數額獲利(稅基)

獲利 X 持有年限的稅率 = 房地合一稅

持有期間該怎麼計算?

出價取得:

交易日:原則上以房屋、土地所有權完成移轉登記日

取得日:原則上以房屋、土地所有權完成移轉登記日

出價取得(特殊):

1.因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。

2.無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,訂定買賣契約之日。

3.本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。

其他若是非出價取得房地的取得日認定

1.興建房屋完成後第一次移轉,為核發使用執照日。但無法取得使用執照 之房屋,為實際興建完成日。

2.因區段徵收領回抵價地,為所有權人原取得被徵收土地之日。

3.經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地,為所有權人原取得重 劃前土地之日。

4.營利事業實施都市更新事業,依權利變換或協議合建取得都市更新後之 房屋、土地,為都市更新事業計畫核定之日。(財政部函:程序進行中 ,若因配合政府政策,變更原核定之都市更新事業計畫內容時,得以「 原都市更新事業計畫核定之日J 為取得日)

5.營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業(出資者)以資金參與自辦 土地重劃,取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地(抵費地), 為重劃計畫書核定之日。

可減除的「成本」有哪些呢?

取得成本,就是指取得房屋的價金以及購入房屋後在房子達到可使用狀態前,需要的一切必要費用。除了當時買房的買價外,還有什麼可以扣除?

購買房屋時,支付出去的必要費用
契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等費用,都是在買房時需要支付出去的費用。

房屋土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息
房屋交易日後,過戶前支付的房貸利息。

房屋的增置費、修繕費、改良費
當你取得房屋後,在你使用房屋的期間,如果有支付可以增加房屋價值、效能的增置、改良或修繕費,而且這些費用並非 2 年內就會耗竭的話,就可以納入扣除成本。

無法提供「取得成本證明文件」時,其金額如何認定?

假設沒有辦法提供取得成本證明文件的話,稽徵機關就會按照他們查到的資料去核定取得成本,如果無查資料,就會用原始取得時,房子的房屋評定現值以及公告土地現值,將它們按照政府發布的消費者物價指數調整後,去核定取得成本

可減除的「費用」有哪些呢?

房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用

有哪些費用不得視為可減除的「費用」呢?

依土地稅法規定繳納的土地增值稅,以及取得房屋土地後,房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等房屋、土地使用期間的水電瓦斯費、土地增值稅,也不可視為減除費用喔!

無法提供「相關費用證明文件」時,其金額如何認定?

假設沒有相關必要費用的證明文件,那麼政府就會以成交價的 3% 當作你賣房的心關必要費用,並且將上限訂為 30 萬。(3%或30萬取其低)

如果相關必要費用超過 30 萬的話,還是要自行提供證明文件,才不會繳納更多房地合一稅喔!

房地合一稅繳稅時間點

個人:所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅

法人:房地交易所得應與一般營利事業所得合併申報,但須分開計算所得

房地合一稅自住優惠稅率

不過針對自用住宅,只要滿足下列三個條件,就可以享有自用住宅優惠稅率:

◎個人、配偶或未成年子女設有戶籍連續滿6年

◎持有並實際居住連續滿6年

◎無出租、無營業或執行業務使用等記錄

自用住宅優惠稅率:

  1. 獲利金額 400 萬以下:免稅
  2. 獲利金額超過 400 萬的部分:稅率 10%

舉例來說,假設滿足自用住宅優惠稅率的三個條件,賣出房子時獲利金額 700 萬。
那麼,其中的 400 萬免稅,剩下的 300 萬則是適用 10% 稅率,因此要繳納 30 萬的房地合一稅。

如果您符合以上條件且獲利金額小於 400 萬,而不需繳納,還是『需要申報』房地合一稅喔!

重購自用住宅可以退稅

若是您有換屋的需求,針對自用住宅,無論是「先買後賣」或是「先賣後買」,只要買賣屋的時間是在 2 年之內,都可以申請「重購退稅」

重購退稅:房地合一稅或財產交易所得稅、土地增值稅(另外討論)

房地合一稅重購退稅的金額計算:
重購退稅金額 = (新購房屋總價 / 出售房屋總價 )的比例

  • 新購房屋總價 / 出售房屋總價比例 >= 1 (全額退稅)
  • 新購房屋總價 / 出售房屋總價比例 < 1 (比例退稅)

假設今天新買的房子總價大於或等於出售房子的價格,賣出房子所繳納的房地合一稅就可以「全額退稅」。新買的房子總價若是小於出售房子的總價,那就會按照「新購房屋總價 / 出售房屋總價的比例退稅」。

重購退稅要注意的限制

自用住宅限制

  1. 必須在出售前 1 年沒有出租、營業用
  2. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍
  3. 房屋須為本人或配偶所有

購買的自用住宅 5 年內不能出售或改做其他用途
如果有出售、改做其他用途,就必須繳回退稅的部分

 

作者
甘勝旭
  • 公司:永慶不動產
  • 店別:新竹科園加盟店(曜慶不動產)
  • 現職:專案經理(91)登字第1343號
  • 經紀人字號:(90)竹市字第00048號
  • 我們專營竹科週邊社區大樓透天別墅及店面土地等物件 歡迎委託買賣!
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